東莞嚴禁新的“商改住”行為 一經發現按“兩違”查處

房產   來源:莞訊網  責任編輯:百花殘  2023-04-03 09:00:49
東莞嚴禁新的“商改住”行為  一經發現按“兩違”查處
 
發現新增商業辦公用房擅自加層、增加面積或者改變使用用途、平面布局等涉嫌違反規劃行為的,移交屬地“兩違辦”查處;對新增的“商改住”實行零容忍,一經發現,依法對項目開發商予以嚴厲懲處,并計入征信,情節嚴重的限制或禁止參與土地交易市場……
 
4月3日,東莞市自然資源局、東莞市住房和城鄉建設局、東莞市市場監督管理局、東莞市城市管理和綜合執法局四部門聯合發布《東莞市嚴控商業辦公房改公寓工作方案》(簡稱《方案》),向市場釋放出我市堅決遏制新的“商改住”行為的明確信號。
 
我市有關工作人員表示,我市將完善商業辦公用房全鏈條管理,杜絕新增“商改住”項目。對于出現新增“商改住”行為的項目,責成開發商限期整改,并停止剩余用房的銷售和辦證手續,直至整改到位。
 
《方案》明確,對存量與新增商業辦公用房實行分類管理。存量方面,加強建筑安全監管。增量方面,嚴格新增商業辦公用房的管控,強化屬地鎮街(園區)和部門相關行政審批的協同監管,加大懲處力度,多管齊下,堅決杜絕新的“商改住”行為。
 
一直以來,我市禁止“商改住”行為,但尚未形成全流程協同管理的制度。截至目前,全市只出臺了一份由原城鄉規劃局、住房和城鄉建設局、原房產管理局于2017年聯合印發的《關于加強商業辦公類建筑項目管理的通知(試行)》,從建筑設計規范上提出了限制“商改住”行為的措施,但僅對施工、驗收、銷售等環節作出了相關要求。
 
“一份文件未能形成系統的管理機制,未能遏止我市的‘商改住’行為。”我市有關工作人員表示。
 
此次東莞出臺新措施,四部門及屬地鎮街明確各自責任,形成政策監管組合拳。在業內人士看來,將有效打擊“商改住”的擦邊球行為,更加有效規范非法商改住行為,遏制市場亂象,進一步維護購房者的利益。
 
業內人士分析,此前商改住之所以受到部分購房者追捧,因為面積小、總價低,吸引了部分經濟實力有限的購房人以及投資客上車。東莞四部門聯合發文,遏制新的“商改住”行為,與目前東莞商辦類項目違規銷售現象不無關系。
 
銷售方面,開發商誘導消費者,聲稱所售項目具備居住功能,避談規劃用途,通過底價為噱頭,并以附加合同中免除裝修費為誘餌,誘導消費者購買。
 
裝修方面,并無主管部門進行行政審批,導致開發商和物業公司成了“最終審批部門”。所以開發商一般會在銷售環節將裝修合同捆綁銷售以實現“商改住”,既避開行政審批,降低部門責任,使得雙方“都能接受”,又能將法律責任轉移到購房者身上。
 
我市有關工作人員舉例介紹,開發商向購房者展示裝修為住宅樣式的樣板間,來暗示或者虛假宣傳項目的居住功能,并采取購房合同與第三方裝修公司簽訂裝修合同捆綁簽訂的方式,將“商改住”行為轉變為業主自行委托的裝修和改建,而此類裝修工程按規定是無需向相關部門報建及驗收的。
 
“‘商改住’項目擅改建筑結構,通過虛假宣傳誤導消費者,沖擊房地產市場健康運行,在建筑安全、消防安全等方面存在風險隱患,容易引發社會矛盾。”我市有關工作人員表示,商辦用房土地開發強度大、建筑密、日照少,不利于居住。
 
開發商一般以商業辦公用途進行立項、報建、施工、驗收等合規審批,后期通過改建、二次裝修、虛假宣傳等方式銷售“商改住”用房,規避了行政審批。據介紹,近年來“商改住”的投訴糾紛中,集中在商住混合用地,投訴原因包括公寓升值較慢、小區管理混亂、小區公服設施分配不均、無法落戶入學等,影響社會穩定。
 
由于用途與設計不匹配,“商改住”項目普遍一層多戶、公共通道窄,且可能商住混雜。消防部門認為,這屬于典型的“三合一”場所,其防火分區和消防設施大多未做相應的改建,極大增加了火災、疏散等安全隱患。
 
同時,商辦用房屬于公共建筑,設計標準和消防要求,明顯區別于居住建筑,后期加建夾層、加裝管道燃氣等違法行為,容易產生建筑安全和消防安全隱患。除此之外,部分商、住混雜的項目,人員復雜且流動性高,相互干擾、管理難度大,存在治安風險。
 
“商業辦公樓一層常有20多個單間,住宅項目一層一般為4-6戶。‘商改住’后,其消防疏散能力有限,一旦出現緊急情況,不僅存在消防隱患,還可能出現踩踏事件。”我市有關工作人員說。
 
隨著“商改住”項目的增加,規劃上與實際上的用地功能結構、居住人口、公共設施需求等方面存在差異,導致片區公共服務設施、交通設施、市政基礎設施錯配,影響相關領域部門的科學決策和實際管理。
 
我市有關工作人員表示,商辦項目用于企業經營,目的是提供持續稅收能力。因此商辦項目用地土地出讓價格較住宅項目土地出讓價格要低很多。由于價格優勢和不限購,“商改住”項目必然會吸引部分有住房需求的購買者,影響市場公平性,也對住宅產品銷售造成沖擊,一定程度上影響了我市土地供應。
 
從產品類型來看,“商改住”項目一直以30-80平方米的小戶型為主。從庫存情況來看,40平方米以下、40-60平方米的占比均為36%。據調研,開發商近幾年為迎合市場需求,開始推出大戶型乃至超過200平方米大平層、商墅類的商改住“豪宅產品。”
 
為杜絕新增“商改住”項目,《方案》將完善商業辦公用房全鏈條管理,進一步優化商業辦公類項目的建筑設計管控措施,包括但不限于平面里面設計、最小套內面積、建筑層高、功能井布局等方面,壓縮“商改住”的操作空間。
 
“銷售和裝修,是開發商實現‘商改住’的關鍵環節。”我市有關工作人員介紹,“商改住”項目從立項到后期監管,涉及多個行政部門審查審批環節。開發商嚴格按商業辦公用途立項、供地、方案審批、規劃驗收后,一般會選取監管力度較為薄弱的裝修環節實現“商改住”。
 
根據《方案》,我市將完善建設工程設計方案審查標準,加強建設工程施工階段的監管,規范房地產銷售管理,完善裝修環節監管。
 
銷售管理方面,督促開發企業在銷售現場設立公示牌,向購房人明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物業服務費、水電費標準及配套建設指標。加強開發企業和銷售代理公司發布的銷售廣告、宣傳活動、樣板房的檢查力度,在購房合同中與購房人明確項目的商業辦公屬性,告知購房人嚴格規劃用途使用,不得擅自改變用途,對虛假宣傳的依法予以查處。
 
裝修監管方面,建立健全既有建筑裝修管理制度,加強對裝修各方責任主體監管,從嚴查處開發企業、裝修公司、業主等主體的違法違規行為。發現商業辦公用房擅自加層、增加面積或者改變使用用途、平面布局等涉嫌違反規劃行為的,移交屬地“兩違辦”查處;發現危及建筑結構安全和消防安全的,分別移交屬地住建、消防部門查處。
 
《方案》強調,商辦用房應按照規劃許可載明的內容辦理不動產首次登記,凡發現結構、面積、布局與規劃許可內容不一致的,不予辦理不動產首次登記。一經發現新增“商改住”行為,依法對項目開發商或業主(改建人)予以嚴厲懲處,并計入征信,情節嚴重的限制或禁止參與土地交易市場。
 
商住混合用地,是東莞十多年前遺留下的商業習慣。制度設計的初衷,是在比較大的商住小區,規劃商業用地,用作小區生活配套,建設大型商超等等。位于莞城的東湖花園、位于東城的世紀廣場,就是采取此類設計。
 
傳統的商住混合用地涇渭分明,低層為商超,中高層為住宅。上述工作人員表示,10多年前實體商超“吃香”,商住混合用地大型商超的價值,絕對不低于住宅。但近年來實體商超不景氣,用于建設公寓反而銷售得更快。因此,目前的商住混合用地,往往是一棟高層商業辦公樓(公寓)配套幾棟住宅樓。
 
事實上,商務辦公類項目違規進行變相改造為公寓、住宅等具有居住功能的建筑進行出售的行為在各大城市常有出現,即便是一線城市,曾經一度在市場交易中占據一定比例。
 
2017年左右,以北京、上海為主的一線城市出臺嚴厲政策打擊非法商改住,諸如北京規定新建商辦類項目最小分割單位不能少于500平方米;不能出售給個人,只能是企事業單位、社會組織。2019年,佛山規定,商務辦公類建筑每一分割單元的套內面積不得小于200平方米(首層除外)。
 
對于東莞而言,目前市場上商業、商務辦公類產品庫存高企,政策收緊無疑將增加當地項目的去化難度。
 
我市有關工作人員表示,我市將加強規劃實施時序管理,實行商業辦公用房去化周期與規劃調整、項目審批相掛鉤的管控方式,針對去化周期過長的鎮街,暫不予以批準商業辦公用地,減少商辦類土地供應。
 
據了解,《方案》的出臺,旨在進一步規范商業金融用地、商住混合用地上的商業辦公用房等非住宅房地產項目的管理,有著更長遠的考慮。
 
根據《方案》,我市堅持應居則居、應商則商,從源頭上加強全市商業辦公用房的規劃布局、總量供給和開發時序管理,從源頭上把控商業辦公用房的合理供給量。
 
結合市場需求和庫存情況,引導三舊改造項目、軌道站點TOD地區及其他不適宜規劃為商業金融業用地、商住混合用地的,調整為剛需型商品房、保障性住房、公共設施等用地。優化土地用途管制,設立配套型住宅用地,加大我市保障性住房用地的供給,滿足新市民、青年人的住房需求。(東莞+)

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