東莞“三舊”改造補償安置成本核算標準出爐

房產   來源:莞訊網  責任編輯:百花殘  2023-04-10 08:59:48

東莞“三舊”改造補償安置成本核算標準出爐
 
已有證的私人住宅用地,四層及以下已建房屋,按權籍調查確認的建筑面積置換1:0.5比例商品住宅和不超過1:0.5比例保障性商品住宅;無證的私人住宅用地,四層及以下不超過600平方米的已建房屋,按權籍調查確認的建筑面積置換1:0.5比例商品住宅和不超過1:0.5比例保障性商品住宅;
 
權益人有多宗住宅用地,對無證的,累計置換商品住宅和保障性商品住宅總面積超出600平方米,或者置換商品住宅總面積超出450平方米的部分,只作貨幣補償,不作物業置換……
 
日前,東莞市政府印發實施《東莞市“三舊”改造補償安置成本核算暫行指引》(下稱《指引》)。記者了解到,“基礎補償+增值共享”是《指引》的核心思路,通過“物業置換和貨幣補償”相結合的模式,設定了一套全市統一、公開透明、簡明易行、科學合理的補償安置成本核算標準。
 
《指引》共五章32條,包括總則、非住宅類物業改造核算標準、住宅類物業改造核算標準、其他及附則,旨在進一步深化創新改革,明確“三舊”改造(城市更新)區片容積率和區片地價計收補償安置成本,打造“三舊”改造陽光工程,激發“三舊”改造生機活力,助力項目提速、提質、增效。
 
作為全市“三舊”改造補償安置指導標準,《指引》遵循政府引導、市場參與、尊重歷史、公平清晰的理念與原則,適用于采取政府主導模式和公開招引實施“三舊”改造(城市更新)項目,自5月1日起實施。
 
《指引》表示,啟動“三舊”改造(城市更新)項目時應當明確項目補償安置時間界限,原則上自各鎮街(園區)項目改造啟動公告發布之日起,項目范圍內未經批準實施的新建、擴建、改建和改變用途等不當行為增加的補償安置費用、補償安置項目,均不納入補償安置成本核算范圍。
 
由具備資質的第三方測繪機構對項目拆除范圍內土地、建(構)筑物的權屬類型、區位、用途、結構、面積等情況開展測繪和權籍調查,經技術審查單位審查確認后,確定補償安置范圍。
 
根據《指引》,補償安置成本核算內容共有八項,主要包括土地補償、建筑物主體補償、房屋裝飾裝修補償、構筑物、附屬物補償、搬遷費補償、臨時安置費(非住宅類物業的物業置換包含臨時安置費)、停產停業損失、獎勵等。
 
其中,經權籍調查確認的住宅類物業庭院地,按照3000元/平方米進行補償安置成本核算。建筑物室內裝修裝飾,住宅、綜合樓、商業鋪面裝修最高核算標準不超過1000元/平方米,附屬及簡易建筑不作裝修補償。
 
物業改造核算標準,是權益人關注的焦點,也是《指引》重點內容。根據《指引》,非住宅類物業和住宅類物業,均采取“物業置換和貨幣補償”相結合的模式。其中,非住宅物業改造用途可分為工業、商服和住宅。
 
非住宅類物業改造為工業用途的,土地和地上建筑物分別核算。土地采取物業置換,置換物業性質為可分割轉讓的產業用房,結合置換物業建安成本確定置換比例。其中,屬于國有出讓建設用地的,按土地面積1:0.55-0.65置換產業用房;屬于集體建設用地的,按土地面積1:0.6-0.7置換產業用房。地上建筑物采取貨幣核算,按建筑物類型、結構、現狀明確核算標準。
 
非住宅類物業改造為商服、住宅用途的,土地和地上建筑物整體核算。對于國有出讓的商服用地,結合現狀建筑物的具體情況,按照權籍調查確認的建筑面積,置換不超過同等建筑面積的商業用房。
 
除國有出讓的商服用地外,其余物業置換比例按照以下標準確定:國有出讓建設用地按照權籍調查確認的土地面積置換1:0.4比例商品住宅;集體建設用地按照權籍調查確認的土地面積置換1:0.5比例商品住宅。
 
非住宅用地停產停業如何補償?《指引》明確規定,有合法經營手續的經營性場所(含經營性場地和房屋),且相關生產經營活動存續的,以權籍調查確認的建筑面積為核算基數,停產停業損失按照該鎮街(園區)同類型房屋市場租金進行核算,停產停業期限按照6個月計算;或者根據稅務部門出具的納稅情況等證明,按照補償安置方案發布前1年內企業實際月平均稅后利潤核算不超過6個月的停產停業損失。提高東莞舊改市場的流動性和活力
 
“補償”與“安置”的背后,是“限高”?!吨敢方y一核算標準后,將調整權益人的收益預期。在業內人士看來,這將對東莞“舊改”市場產生重要影響。
 
一直以來,拆遷成本最后都由購房者負擔。征收土地的高成本,最后都會落到新建物業的購買者身上。隨著“舊改”補償安置標準的制定,開發企業將需要重新評估土地價值和房屋價值,可能會采取更加合理的定價策略,從而降低土地和房屋的交易成本,提高東莞舊改市場的流動性和活力。
 
根據《指引》,符合置換條件的住宅類物業土地及地上住宅房屋采取物業置換,不符合置換條件的土地和地上住宅房屋、地上構筑物和附屬物、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失等采取貨幣核算。
 
集體土地及地上住宅房屋采取整體核算,以權籍調查確認的面積為基數,按相應比例核定置換物業的建筑面積。
 
其中,有證的,四層及以下已建房屋,按權籍調查確認的建筑面積置換1:0.5比例商品住宅和不超過1:0.5比例保障性商品住宅;無證的,四層及以下不超過600平方米的已建房屋,按權籍調查確認的建筑面積置換1:0.5比例商品住宅和不超過1:0.5比例保障性商品住宅。
 
如不具備保障性商品房置換條件的,則按不超過1:0.75比例置換商品用房。另外,權益人有多宗住宅用地,對無證的,累計置換商品住宅和保障性商品住宅總面積超出600平方米,或者置換商品住宅總面積超出450平方米的部分,只作貨幣補償,不作物業置換。對于國有出讓土地上住宅房屋,置換不超過原建筑面積的同等性質物業。
 
《指引》表示,對于按照要求完成簽約、搬遷、移交等程序的私人住宅用地權益人,給予回購獎勵和貨幣獎勵。置換物業面積不超過100平方米的,以10平方米商品住宅置換最多1個產權車位。置換物業面積100平方米以上的,每100平方米以10平方米商品住宅置換最多1個產權車位。(東莞+)

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